29 марта Совет Федерации одобрил закон о поддержке дольщиков и застройщиков в условиях санкций. Согласно постановлению до конца года неустойка за нарушение сроков передачи квартир начисляться не будет. Чем это выгодно дольщику? Прежде всего – гарантированным получением долгожданного жилья. Есть вариант остаться с неустойкой на руках, но без ключей от квартиры. Что важнее – каждый решает сам для себя.
Можно бесконечно сетовать на решение федерального центра о наложении моратория на банкротство застройщиков или других мерах поддержки строительных компаний, а можно принять такое решение правительства и даже разглядеть в нем мудрость и дальновидность, ведь это позволит сохранить финансовое положение строительных компаний по всей стране, а значит – обеспечить людей жильем, пусть и с небольшим опозданием.
Некоторые ситуации, когда дольщики массово подают иски к застройщикам, оборачиваются не в пользу дольщиков. Примеров по стране – масса. И у каждой истории свои нюансы, свои «отягчающие обстоятельства».
Например, в соседней Ивановской области дольщики ждут свои квадратные метры аж с 2013 года. После того как ударил финансовый кризис, застройщик какое-то время пытался держаться на плаву, но без должной помощи и поддержки пошел ко дну. Тогда правительство региона пообещало: к 2021 году проблему решим. Сейчас сроки продлились уже до 2024-го. Всё это время объект стоял законсервированным.
В подвале скопилась вода, стены пошли трещинами.
Подрядчик только приступает к строительным работам, а несостоявшиеся жильцы, кажется, уже утратили всякую надежду на новый дом. Самые оптимистичные говорят: «Может, хоть внуки поживут…»
Во Владикавказе дольщики решили достраивать свое жилье самостоятельно. Мера крайняя, но людей можно понять: с 2006 года один за другим обанкротились сразу три застройщика, обещавшие довести объект до финала. Отчаявшимся людям удалось своими силами почти
достроить дом, провести в помещения электричество и газ, пока в дело не вмешалась прокуратура. Сейчас идет процедура банкротства последнего застройщика, дольщикам решено выплатить компенсацию. Но люди категорически против, ведь этих денег не хватит, чтобы обеспечить жильем 300 человек.
Если обратиться к судебной практике, то станет понятно: дольщик надежно защищен. Чего не скажешь о застройщике. Например, в Москве за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца суд обязал строительную компанию выплатить неустойку в размере 5,2 млн руб. При этом стоимость объекта по договору долевого участия – 5,1 млн руб. Несложно представить, что ждет застройщика, который начнет выплачивать компенсации, равные стоимости жилья… В большинстве случаев застройщик банкротится, а строительство останавливается на неопределенный срок.
Особенно критичной такая ситуация будет для Владимирского региона, где банкротство одной или двух строительных компаний может стать причиной краха всего рынка недвижимости.
Как же в этой ситуации вести себя дольщику? Есть несколько путей решения.
Расторгнуть договор
Из преимуществ этого варианта – возвращение денег и избавление от хлопот с квартирой. Однако есть и риски: сумма, потраченная два года назад на покупку «двушки», сейчас едва покроет первоначальный взнос. В случае с ипотекой – нельзя избавиться от квартиры без согласия банка. Если такое согласие всё же получено, но застройщик деньги не вернул, банк может потребовать кредит с несостоявшегося жильца.
Продать сейчас
Это позволит дольщику получить деньги, возможно – даже больше, чем вложено, и избавиться от риска, что квартиру не построят. Но долгострои неликвидны, поэтому продать с выгодой скорее всего не получится.
Создать жилищный строительный кооператив
В этом случае дольщик сможет самостоятельно контролировать весь процесс строительства. Но нужно помнить, что создание ЖСК – процедура сложная. Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива. Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчетность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами, а это – опять дополнительные расходы.
Подать на застройщика в суд
Один из самых распространенных вариантов. Его выгода в том, что есть возможность получить денежную компенсацию от строительной компании за просрочку. Но тогда строительная компания будет вынуждена обанкротиться. В этом случае дольщик может остаться и без денег, и без готового объекта. Скорее всего, найдут другую компанию, которая возьмется достроить объект. Чтобы уложиться в бюджет, новый застройщик может принять решение изменить проект. А это опять время. К тому же, можно не рассчитывать на неустойку – действующий застройщик не отвечает за долги своего предшественника.
Дождаться сдачи
В этом варианте меньше юридических хлопот. Дольщик гарантированно получит квартиру, которая, к тому же, значительно выросла в цене. Но придется подождать. Если застройщик всё же обанкротится – судьба объекта туманна.
Какой дорогой пойти – решает каждый для себя. Если нервы пока в порядке и много свободного времени, можно выбрать более легкий и очевидный путь, а если главная цель – как можно скорее получить квартиру, то лучше всё хорошо взвесить.
В сложной ситуации сейчас оказался весь бизнес в стране. Строители с трудом держатся на плаву. Реакция дольщиков на перенос сроков сильно усложняет ситуацию. Ведь они фактически являются соинвесторами, а значит – должны осознавать возможные риски и в какой-то степени нести ответственность за конечный результат.
Соблюдать баланс интересов – самое важное в спорах между строительными организациями и дольщиками. Бесконечные суды, взыскания усугубляют и без того непростое положение застройщика. Рано или поздно это приведет к банкротству, а значит, надежда на новое жилье станет совсем призрачной, уступив место новой битве за квадратные метры.
Мила Самойлова, эксперт по недвижимости
