15 мая в белый дом провел совещание с представителями банков и застройщиками. Обсуждали переход государства на новый способ строительства домов, при котором обманутые дольщики должны исчезнуть как явление. Называется это «проектное финансирование». Обманутых дольщиков может быть и не будет, но могут замедлиться темпы строительства, да и самая отрасль висит на волоске – ни банки, ни застройщики к переменам не готовы.
1 июля 2018 года вступили в силу изменения в федеральный закон №214, эти перемены должны кардинально сократить число обманутых дольщиков в стране. У застройщика должно быть на счету 10% от стоимости объекта, который он строит, адекватные – уставной капитал, опыт работы. Нововведения призваны убрать с рынка мелких игроков, у которых, например, недостаточно средств на счете. Также теперь дольщики несут деньги не бизнесмену, а на специальный эскроу-счет в банк, который заключает с застройщиком договор о строительстве дома, если, конечно, строительная компания «потянет». Как только дом готов, банк передает деньги коммерсанту, получая с этого проценты. Если бизнесмен не справляется, банк отдает деньги дольщику.
Вице-губернатор Байер с самого начала назвал совещание 15 мая «ситуационным», потому что ситуация в отрасли зашла в тупик. Многие строители не хотят усложнять модель бизнеса, при которой деньги находятся не у них, а в банке. Не желают собирать большие пакеты документов, чтобы участвовать в проектном строительстве. Часть предпринимателей хочет доделать дома по «старому стилю» и уйти из сферы.
Банки в свою очередь медленно идут навстречу застройщикам и придумывают, как бы побольше заработать на партнере, пытаются, по словам застройщиков, превратить сотрудничество в кредитную кабалу, а некоторые финансово-кредитные организации вообще не участвуют в новой форме взаимодействия с девелоперами.
Нежелание обеих сторон реформироваться иллюстрирует статистика департамента строительства и архитектуры. Данные привел руководитель ведомства Сергей Дмитриев.
В регионе 53 застройщика строят 141 жилищный проект. Из 141 проекта – 109 строится по прежней долевой схеме, а дольщиков в области порядка 5 тысяч. 32 проекта из 141 – не соответствуют постановленным критериям, поэтому 18 из 32 будут достраиваться за счет средств застройщика.
Только один проект строится в рамках проектного, а не долевого финансирования, со Сбербанком, другой с этим же банком – в стадии заключения. Сейчас банки рассматривают 12 проектных заявок от застройщиков.
Рассматривать заявки кредиторы могут по полгода, — посетовал исполнительный директор ООО «ВТУС» Дмитрий Трошин. Он сказал, что это слишком долго и попросил ускорить этот процесс. Банкиры потом уточнили, что время ускорят до 2-3 месяцев.
Позиция застройщиков
Вадим Аганин, директор УК «Континент»:
— Отношения с банком непонятные, конструктивного разговора нет
— Переходный период от долевого строительства к проектному неплохо бы увеличить
— подавляющая часть ответственности вплоть до уголовной – лежит на строителе, на банке – только ведомственная
— банки рассматривают проектное финансирование, как коммерческий кредит
— у многих [особенно небольших] компаний нет возможности строить дома за собственные средства
— Сбербанк вписывает в договор пункт, по которому застройщик не может взаимодействовать с другими банками
— кредиторы, чтобы не прогореть, вынуждают партнера заложить дополнительно какие-то активы, кроме здания и участка под стройку
— «застройщикам просто страшно»
— нужно перейти от кабальных условий к более реальным
Виталий Давидов, президент объединения «Союз строителей», замдиректора «Аскона-Инвест»:
— банки игнорируют вопрос проектного финансирования
— нормально работают Сбербанк и Дом.РФ, остальные в стадии настройки
— по закону требуется, чтобы у застройщика было 10% от суммы работ, а банки требуют 15% и выше
— Всё мы сделаем, всё мы выполним
Позиция банков
Анастасия Трутнева, заместитель управляющего владимирского отделения ПАО Сбербанк:
— у банков и у строителей разные подходы к финансовой стороне вопроса
— застройщики более оптимистичны, а банк более реалистичен – оценивает реальные рыночные займы
— Банк анализирует спрос на рынке жилья, предложение, покупательскую способность, прогнозы, а застройщики, порой, не закладывают в бюджет, например, инфляцию и колебания на рынке.
— Банку интересные проекты с инфраструктурой, коммуникациями, детскими садами и школами, а не примитивные муравейники
Александр Нестеров, заместитель управляющего владимирским отделением «Россельхозбанка»:
— от владимирских застройщиков не поступало ни одной заявки, [вероятно] потому что специализация банка – сельскохозяйственная
Максим Клименко, заместитель управляющего ОО в городе Владимире филиала ПАО ВТБ в Воронеже:
— мы обзвонили застройщиков, встретили отторжение от проектного финансирования
— никто не хочет собирать большие пакеты документов, чтобы направить в банк
— Очереди из желающих получить строительный займ – нет
В зале без инициативы вице-губернатора повисала гнетущая тишина, ни у одной из сторон почти не было вопросов друг к другу, не всегда были и ответы.
Позиция администрации Владимирской области
Александр Байер, вице-губернатор, с недавних пор курирующий строительную сферу. Ранее над отраслью работал Максим Брусенцов:
Для застройщиков:
— вопрос сложный, сложно предсказать будущее, сказанное застройщиками вызывает апатию
— не каждый застройщик выверяет риски и амбиции
— мы готовы защищать интересы застройщиков в рамках своих полномочий
— строители должны разрабатывать тщательный финансовый план, проводить маркетинговые исследования, расширять отделы и менять структуру компании
— переход на новые правила – «цена выживания»
Для банков:
— банк – это у нас инструментарий или форма рейда?
— финансово-кредитные организации хотят сверхприбыльные сделки, а почему им не интересно жилье эконом-класса?
— на такие банки будем жаловаться в министерства
— если банки продолжат ставить условия – убьем строительную отрасль
— столько федеральных денег вложили в развитие села, в коммуникации, почему «Россельхозбанк» не работает с подрядчиками на селе? Там что, ничего не строится? [нет]
Депутат Законодательного собрания от «Единой России» Дмитрий Рожков:
— 5 раз уже собираемся, но ситуация не только не меняется, но становится еще хуже
Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» регион в 2019 году должен сдать 772 тысяч квадратов жилплощади. Постепенно к 2024 вымирающий субъект федерации с бедным рынком труда, как предполагается, будет строить миллион квадратов в за год.
21 февраля Томикс писал про одно из таких совещаний, настроение которого было бодрее и надежд у застройщиков было больше. На прошедшем 15 мая собрании атмосфера высела тяжелая и мрачно-озадаченная. В разговоре с журналистами Александр Байер дал понять, что такими темпами могут быть сорваны сроки введения жилья. Область за это может ответить перед Кремлем головой, если министерства [при плохом прогнозе] не исправят целевые показатели отчетности.
Александр Холодов
