За последние годы строительный комплекс Владимирской области, не смотря на резонансные преступления застройщиков на рынке долевого строительства и проблемы со сроками и стоимостью возведения школ и больниц в рамках федеральных нацпроектов за государственный счет, считался одной из развивающихся отраслей скромной региональной экономики, и едва ли не одним из ключевых ее локомотивов. И такое мнение сложилось во многих других субъектах РФ. Однако оптимистичные отчеты регионов в федеральный центр скрывали реальные проблемы строительной политики на местах, подробности — в нашем сегодняшнем обзорном материале.
Об этих, прямо скажу, неожиданных тенденциях на строительном рынке России говорится в новом докладе Института экономики города. Его авторы обнаружили критическое расхождение между отчетами Минстроя РФ и глав регионов о выполнении установленных Президентом Владимиром Путиным показателей ввода жилья в стране и фактической реализацией строительной и демографической политики на местах.
ЖК во Владимире. Фото: vladimir.cian.ru
Как оказалось, эту стратегическую задачу по стимулированию рождаемости и повышению качества жизни многодетных семей сдерживает… не избыток (по утверждению официальной пропаганды), а дефицит квадратных метров. При этом в KPI руководителям субъектов записан рост обоих показателей (см. публикацию «Еще одна проблема для губернаторов: строительная политика в России противоречит демографическим целям» на сайте «Клуба регионов» от 4 августа текущего года).
Проследим это на примере Владимирской области, которая является «зеркальным отражением» общероссийской проблемы. Только на нее еще накладываются «отпечаток» противоречивых управленческих решений «белого дома» и их очевидных и прогнозируемых последствий.
Доступность жилья в регионе-33 сдерживают его стоимость
Причем, дну одну из главных причин эксперты видят в росте затрат по выкупу земельных участков под застройку и возведению социальной инфраструктуры.Тем не менее «белый дом», несмотря на резонансные трудности на жилищном региональном рынке (и, в первую очередь, на долевом), «пробуксовке» программ семейной ипотеки, острого дефицита инвестиционных предложений ставит задачу в 2026 году ввести в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров недвижимости. Об этом в своем телеграм-канале 7 апреля текущего года заявил губернатор Александр Авдеев.
Насколько реален столь амбициозный план? Если обратиться к итогам прошлого года, то при условии помощи федерального Центра и с учетом темпов частого индивидуального строительства силами самих жителей Владимирской области, обязательства, казалось бы, вполне прагматичны.
Смущает только одно тревожное обстоятельство, отмеченное экспертами РИА «Рейтинг» (см. публикацию «В рейтинге по строительству жилья среди 100 городов России Владимир занял 60 место» на сайте «Томикс» от 12 марта текущего года). В своем исследовании за 2025 год они использовали только один показатель — площадь строящихся квартир в расчете на одного жителя. И строительный комплекс нашей региональной столицы возвел 154,9 тысяч квадратных метров жилья, в итоге на одну душу вышло всего 0,89 «квадрата».
Отставание нашего административного центра от лидеров рейтинга весьма существенное — в 4 и 4,9 раз. Напомню: в 2025 году Владимирская область, по данным главы регионального правительства, на 6% перевыполнила план по федеральному проекту «Жильё» нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Введено в эксплуатацию 4385 жилых домов площадью 956,9 тысяч квадратных метров. А объёмы ввода именно многоквартирного жилья выросли на 12% по сравнению с 2024 годом – введено 52 дома площадью 234,9 тысяч «квадратов». Как видите, доля местных жителей в объеме ввода всего жилья составила 80,2%.
Собственный дом. Фото: РИА Новости / Нина Зотина
Однако сохранить такие темпы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сегодня не просто. Причина известна: в доле проектных и строительно-монтажных работ, которые составляют почти половину себестоимости строительства, значительная часть затрат приходится на выкуп участка (19%) и обслуживание кредитов (почти 25%). В связи с этим федералы призвали регионы контролировать вопросы стоимости материалов, логистики и обеспечения стройки кадрами (их дефицит остается одной из проблем отрасли).
Повышать доступность жилья власти планируют за счет роста предложения при одновременном снижении издержек на строительство. Перед регионами стоит задача застроить как можно больше участков. Для этого Минстрой намерен упростить вовлечение земель в комплексное развитие территорий (КРТ). Планируется передать субъектам РФ право принимать решения о КРТ по федеральным участкам, которые переданы им в распоряжение. Также прорабатывается возможность предоставления инвесторам свободных несмежных участков под строительство инфраструктуры без торгов (см. публикацию «Доступность жилья во Владимирской области сдерживает рост цен на «квадраты» на сайте «Томикс» от 10 апреля текущего года).
Ипотека становится малодоступной
И с этим не поспоришь. Сегодня жителям пяти регионов России на ипотеку уже приходится тратить более половины семейного дохода, притом, что оптимальный рекомендуемый уровень кредитной нагрузки составляет 30%. К таким выводам пришли аналитики издания «Т-Ж», сопоставив данные Центробанка о среднем размере, сроке и ставке ипотечных кредитов с данными Росстата о средних зарплатах в субъектах за 2025 год (см. публикацию «Эксперты назвали регионы, где на ипотеку приходится тратить более половины дохода» на сайте «Клуба регионов» от 5 августа текущего года).
В ипотеке отказано. Нейросетевое изображение
Более половины зарплат тратят на ипотечные платежи жители: Калмыкии (83% от средней зарплаты по региону); Северной Осетии (61%); Дагестана (58%); соседней Ивановской области (55%); Карачаево-Черкесии (51%). В Москве средний ежемесячный платеж составил 61 тысячу, или 35% от средней зарплаты. В Петербурге соответственно – 41 тысячу рублей, или 34% от зарплаты.В среднем по России ипотечный платеж в 2025 году составлял 33,5 тысячи рублей – 33% от средней зарплаты в размере 101 800 рублей.
В частности, Владимирская область оказалась на 72 месте среди 85 субъектов РФ по развитию ипотечного кредитования по итогам 2025 года. Из соседних регионов лучше позиции у Рязанской области (35 место), Московской области (55 место), Ярославской области (56 место) и Нижегородской области (62 место). Из ближайшего окружения только Ивановская область на одну позицию отстает от Владимирской (73 место).
Средний размер ипотечного кредита в регионе-33 составил 3,56 миллиона рублей (для сравнения: В Рязанской – 3,8 миллиона, а в Москве — 7,7 миллиона). Доля просроченной задолженности во Владимирской области — 0,96% (см. публикацию «По темпам развития ипотеки Владимирская область опустилась на пять позиций» на сайте «Томикс» от 20 июля текущего года).
А вот в рейтинге 85 российских регионов по доступности жилья Владимирская область заняла 13 место. Правда, ради покупки скромной квартиры площадью 60 квадратных метров стоимостью 4,7 миллиона рублей на вторичном рынке жилья семье с одним ребенком потребуется в лучшем случае чуть менее четырех лет. И то при условии относительно стабильной зарплаты и возможностью ежемесячно пополнять депозит в банке, то есть практически жить по-спартански (см. публикацию «Чтобы накопить на квартиру на «вторичное», владимирской семье потребуется 3,9 года» на сайте «Томикс» от 13 июля текущего года).
Что показало исследование?
Вывод N1: жилищная обеспеченность в стране растет за счет сокращения населения
Один из целевых ориентиров, прописанных в указе «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года», предусматривает, что к 2030 году на каждого гражданина будет приходиться не менее 33, а к 2036 году – не менее 38 квадратных метров жилья.
Институт экономики города прогнозирует, что объемы ввода жилья будут снижаться, но показателей удастся достичь или почти достичь за счет снижения численности населения на 3,1% к 2036 году (по прогнозу Росстата). Это поможет к 2030 году обеспечить показатель 33,4 «квадрата» на душу населения, а к 2036 году – 37,2 «квадратах» на одного жителя.
Вывод N2: дефицит комнат по стандарту N+1 остается огромным
К 2017 году в России удалось достичь K=N, когда количество комнат в жилом фонде равно численности населения. ИЭГ называет это «важной вехой», но теперь, по мнению исследователей, нужно приблизиться к достижению более высокого стандарта K=N+1, когда количество комнат равно количеству членов домохозяйства плюс одна комната. До достижения этого показателя пока далеко.
По итогам 2025 года общее количество комнат в жилищном фонде в стране составило 166 миллионов единиц – это на 46 миллионов меньше, чем нужно для достижения «высокого» стандарта. К 2036 году дефицит сократится до 38 миллионов комнат, но всё равно останется заметным.
Вывод N3: средняя площадь квартир в МКД продолжает падать
«В сегменте многоквартирных домов средняя площадь вводимой квартиры продолжает снижаться (с 52,9 кв. м в 2016 году до 50,9 кв. м в 2025 году). <…> Тренд показал высокую инерционность на протяжении двадцати лет, поэтому в период до 2030 года можно ожидать, в лучшем случае, стабилизацию значения этого показателя», – говорится в исследовании ИЭГ.
Причина явления – в снижении платежеспособности населения. Массовые льготные ипотечные программы разогрели рынок, средняя стоимость жилья с 2020 по 2024 год выросла примерно в два раза, сообщал ранее ДОМ.РФ. В итоге покупатели не могут позволить себе дорогие большие квартиры, а застройщики отвечают на это сокращением площадей.
Вывод N4: в структуре ввода жилья наблюдается засилье однушек
Это еще один тренд и одновременно результат перегретого жилищного рынка. По данным ИЭГ, с 2005 по 2019 год доля однокомнатных жилых единиц (ИЖС и МКД) во вводе увеличилась с 28% в 2005 году до 46% в 2019 году (однокомнатных квартир в МКД – с 34 до 55% соответственно). В 2020–2025 годах произошло небольшое снижение доли однокомнатных жилых единиц (до 41% в целом по вводу жилья и 54% по вводу однокомнатных квартир в МКД), которая тем не менее остается крайне высокой.
Вывод N 5: Сохраняется дисбаланс между большими семьями и большими квартирами
«К 2025 году доля домохозяйств с составом из четырех и более человек занимала по нашим оценкам 16% в общей структуре домохозяйств, однако число жилых единиц с соответствующим количеством комнат на тот же момент составляло всего 9% от их общего числа в жилищном фонде», – говорится в исследовании ИЭГ. Эксперты предполагают, что в течение ближайших десяти лет пропорции не выправятся.
«Клуб Регионов» считает важным обратить внимание и на данные Росстата за 2024 год, которые говорят о том, что половина многодетных семей (от трех детей и более) в стране живет в стесненных условиях, когда на каждого члена семьи приходится примерно 10,5 квадратных метра жилой площади. Фактически количество однокомнатных квартир в жилом фонде страны на сегодняшний день составляет 20% – столько же, сколько и трехкомнатных. Еще 27% – доля двухкомнатных квартир.
Многодетная семья ютится в однушке. Фото «Шедеврум» — приложение для генерации изображений
Главный вывод
Снова обратимся к исследованию:
«Физическая недоступность просторных жилых помещений может стать барьером для достижения целей демографической политики государства, направленной на повышение рождаемости».
Что это значит для губернаторов
На этом фоне губернаторы смогут отправлять «наверх» позитивные отчеты по построенным «квадратам», но вынуждены искать весомые оправдания для демографических провалов, за исключением преуспевающей во всем столицы и еще пары-тройки регионов-магнитов для внутренней и внешней миграции и для застройщиков.
Руководителю среднестатистического субъекта Федерации рынок не дает инструментов для решения демографических проблем за счет растущих показателей строительства. При этом KPI не учитывает качественную структуру жилья. В итоге федеральный центр получит формальные отчеты, а жители – неоправданные ожидания. Вместо моды на многодетность рынок создает условия для повышения социального недовольства.
