По закону собственники квартир в доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: организовать товарищество собственников недвижимости, выбрать управляющую компанию или организовать непосредственное управление. Томикс в рамках специального проекта намерен разобраться в нюансах разных способов управления с помощью коммунального эксперта, руководителя объединения ТСЖ поселка Ставрово Андрея Фролова.
Недавно стало известно, что около трети управляющих компаний Владимирской области останутся с нового года без лицензии. Несмотря на то, что они будут продолжать управление домами, рано или поздно жители встанут перед выбором другой управляющей организации. 21 ноября депутаты Госдумы приняли закон, согласно которому лицензии будут продлены до 1 июня 2023 года. Как воспользуются этим временем управляющие организации и удастся ли им сохранить жилищный фонд — покажет время.
Немного цифр. На начало ноября во Владимирской области 12 868 многоквартирных домов. Из них — 7251 дом у управляющих организаций. В непосредственном управлении — 4243 дома, а ТСЖ — 1118 домов. У 256 домов не выбран способ управления.
В этой статье мы разберемся – чем один вид управления домами отличается от другого, а также – как не позволить другим выбрать форму управления домом за вас.
Как управляющая компания становится «управляющей»?
В начале ноября разгорелся крупный скандал. Одной из крупнейших муниципальных управляющих организаций города Владимира, МКП «ЖКХ», отказали в продлении лицензии. Их жилищный фонд насчитывает более 200 домов. Как говорилось выше, в марте они смогут повторно обратиться в лицензирующий орган. Однако, если ошибки не будут исправлены, с 1 июня они останутся без лицензии. Теоретически они могут вернуться на рынок «новичками», однако «по умолчанию» жилищный фонд к ним не вернется, им предстоит заново организовывать собрания и заключать договоры с собственниками квартир в каждом доме. Как это происходит?
Организуется общее собрание собственников квартир в конкретном доме. Это — не обязательно сбор соседей во дворе, сейчас чаще всего собрания проводятся в очно-заочной форме. То есть, сначала группа активистов собирается, утверждает повестку, затем формируются опросные листы и время, которое дается на их заполнение. Предполагается, что все собственники жилых помещений возьмут анкеты, заполнят их и принесут ответственному лицу. Если за новую управляющую организацию проголосует больше 50 % от общего количества собственников, после внесения в реестр, она начинает обслуживать дом.
Здесь отметим важный нюанс. Ни застройщик в новом доме, ни старшая по дому, ни представители самой «управляшки» не могут насильно решить судьбу вашего дома. Если в одно утро у вас на пороге оказались люди, которые утверждают, что теперь они обслуживают ваш дом и вопрос уже решён, — смело захлопывайте перед ними дверь.
Исключение составляют только открытие торги, которые проводят органы местного самоуправления. Обычно это касается проблемных домов, которые «добровольно» брать никто не хочет.
Управляющая организация (УО) может быть частной или муниципальной. Для жителей это не имеет никакого значения. По закону стандарты обслуживания одни у всех компаний, вне зависимости от формы собственности. Если сильно упростить, то УО обязана следить за общим имуществом многоквартирного дома. Если конкретнее, на управляющей организации лежит обязанность за:
- Уборку подъезда и придомовой территории,
- Замену лампочек в подъезде,
- Функционирование лифта в доме,
- Отсутствие протечек на крыше,
- Ремонт подъезда,
- Другие обязательные работы по дому.
Не стоит пытаться требовать от УО, например, поменять лифт. Подобные работы проводятся за счет средств капитального ремонта. Подробнее о том, какие работы относятся к текущему ремонту, а какие — к капитальному, читайте в нашем прошлом материале: «ЖКХ-среда: 5 мифов о капитальном ремонте».
Чем может быть полезно товарищество собственников?
ТСЖ (товарищество собственников жилья), ТСН (товарищество собственников недвижимости) в основе имеют одну суть. Жители принимают решение не передавать свой дом УО, а заниматься его обслуживанием самостоятельно, выбирая одного ответственного председателя, который и будет представлять интересы жителей дома.
Процедура создания ТСЖ такая же, как и в случае выбора управляющей компании: проводится общее собрание собственников помещений в доме, если за создание ТСЖ голосуют более 50 % жителей, то вопрос решен.
Коммунальный эксперт, председатель Союза ТСЖ поселка Ставрово Андрей Фролов рассказал, что он думает по этому поводу. Он сразу пояснил, что его отношение к вопросу строится на большом личном опыте. Он полагает, что товарищество собственников — эта та форма, которая даст перспективу развития дома. Управляющая же компания настроена, в первую очередь, на получение прибыли, а председатель ТСЖ — на порядок на своей территории.
В целом, некоторые выбирают смешанный вариант, когда ТСЖ заключают договор с управляющей организацией. Такой случай, с точки зрения эксперта, предпочтительнее. Тогда «управляшка» заключает договор на обслуживание не с каждым из жителей, а с ТСЖ, как с юридическим лицом, и взаимодействует с жителями через него.
Это очень выручает, когда дело доходит до судебных споров. Юридическое лицо судится с юридическим лицом — одна ситуация. И совершенно иная, когда собственник квартиры судится с юридическим. В первом случае добиться справедливости шансов значительно больше, убежден Фролов.
Есть мнение, согласно которому, председателям ТСЖ не обязательно быть хорошим инженером, но вот разбираться в жилищном законодательстве — необходимо. Примерно такое отношение к этому вопросу высказала главный жилищный инспектор Владимирской области Елена Андреева.
Коммунальный эксперт Андрей Фролов же считает, что председатель товарищества собственников должен быть буквально человеком-оркестром.
Как бы то ни было, такая форма управления подразумевает, что каждый собственник жилья будет заинтересован проблемами дома. Каким бы хорошим не был председатель, ему придется искать компромисс и наиболее выгодное решение для всех жильцов дома. А это невозможно, если жильцам неинтересно включаться в процесс управления домом.
Непосредственное управление домом. В какие случаях может быть выгодно?
Непосредственное управление возможно в доме, где не больше 30 квартир. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений. Что это значит на практике? Когда ответственны все, не ответственен никто.
Но в теории плюсы есть. Не нужно оплачивать большой штат сотрудников на регулярной основе. Понадобился, например, юрист для какого-то конкретного дела, жильцы скинулись на его разовую помощь.
Однако будем реалистами. Даже самые дружные и ответственные соседи не будут собираться на общие собрания для решения каждого незначительного вопроса.
Надзорные органы также не любят такую форму управления, поскольку контролировать её весьма сложно. Однако во Владимирской области есть много двухэтажек, где выбрана именно такая форма правления, поскольку для управляющих организаций они попросту неприбыльны.
