Дома-инвалиды
Как известно, жильцам многоквартирного дома (МКД) принадлежат не только приватизированные квартиры, но и чердаки, лестничные площадки, колясочные, подвалы и другие помещения общедомового имущества.
– Дом, в котором подвал не является собственностью жителей, – инвалид, – сказал на встрече с председателями ТСЖ и старшими домов Владимира эксперт Национального центра «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков.
Когда подвал занят, на порядок возрастает аварийность, потому что у жильцов нет доступа к коммуникациям. Невозможно полноценно содержать здание, проводить промывку сетей, их реконструкцию и модернизацию, заниматься энергосбережением. Известны случаи, когда отчуждение подвалов в пользу третьих лиц приводило к трагедиям. Так, в прошлом году в Перми разрушился целый подъезд. Как выяснилось, под ним раскопали подвал, а лето было дождливое – и грунт поплыл.
Таких «инвалидов» во Владимире хватает. В одном из домов на улице Верхняя Дуброва муниципалитет приватизировал холл и продал его под аптеку с общим входом. В другом, на той же улице, оформил в свою собственность подвал. Такую же часть дома на Суздальском проспекте занимает магазин, и попасть в тепловой узел многоэтажки председатель ТСЖ может только с его разрешения. До трагедий, правда, в городе не доходило. Но случаи, когда коммунальщики лишены возможности перекрыть стояк с текущей батареей или провести промывку сетей из-за арендаторов, – не редкость.
В последнее время за помощью по возврату общедомового имущества в региональный «ЖКХ Контроль» обратились представители 15 домов города.
– Это маленькая доля, – констатирует руководитель общественной приемной этой организации Сергей Олейников. – Сейчас в каждом третьем доме Владимира зарегистрировано право муниципальной собственности. И зачастую мы становимся последней инстанцией, когда уже пройдены все остальные.
Законодательные изыски
Зачастую эта проблема связана с позицией местных властей, которые своеобразно трактуют закон о приватизации, считают общественники. В начале 1990-х, когда жители начали становиться хозяевами своих квартир, понятия общедомового имущества не существовало. Оно появилось с принятием Жилищного кодекса в 2005-м. В то же время передача МКД из федеральной в муниципальную собственность в городе началась по постановлению Малого Совета от 1992 г. Таким образом, чердаки, подвалы и другие нежилые помещения после приватизации квартир остались в муниципальной собственности на законных основаниях.
Но эксперты утверждают, что это лукавство. Именно в ст.3 закона о приватизации жилья от 1991-го говорится, что собственник приобретает право на общее имущество дома, как только он приватизировал или приобрел квартиру. Однако и после 2005-го исправить положение не удается, а процесс «четного» отъема общедомовой собственности продолжается. Теперь в эту гонку активно включаются и застройщики. Грабеж средь бела дня происходит на стадии строительства в результате манипуляций с проектной документацией.
Яркий пример – дом №16-б на улице Студенческой. Застройщик на последнем этапе строительства изменил проект, которым определил служебное помещение, а затем продал его под пункт размещения антенны.
– Это помещение на крыше было заранее сделано под одного из представителей застройщика, – сообщил Сергей Олейников. – Тот купил его за копейки, а получает доход, измеряемый десятками тысяч рублей.
Механизм получения застройщиками разрешения на ввод в эксплуатацию МКД с искаженной проектной документацией для экспертов не секрет. Избежать обмана можно только с помощью тотального контроля на каждом этапе работ. И дольщикам, покупающим жилье в строящемся доме, они посоветовали быть очень внимательными ко всем изменениям, вносимым в проект.
Прибыль мнимая
По данным специалистов, цена квартиры за счет капремонта МКД растет в пределах от 15% до 30%. Таким образом, вкладывая деньги в содержание дома, его жильцы наращивают свой капитал. В условиях, когда вся финансовая нагрузка в этом вопросе легла на плечи собственников, жизнь заставляет людей вспомнить, что у них есть не только обязанность содержать имущество. Но и право получать с него прибыль за счет аренды.
Однако, как правило, управляющие компании сами бесплатно пользуются тем, что принадлежит жителям дома. Как, например, это произошло в случае с колясочной в доме №1 на улице Безыменского. Правда, когда там была доказана незаконность такого решения, в УК стали включать в договор по обслуживанию специальный пункт. По нему деньги, полученные от аренды общего имущества, должны пойти на ремонт. Вроде бы справедливость восстанавливается. Но эти средства растворятся в общей массе, и отследить их путь собственникам вряд ли удастся.
Судя по информации на сайте комитета по управлению имуществом администрации Владимира, на аукцион по продаже прав на заключение договоров аренды муниципалитет выставляет огромное количество помещений, расположенных в жилых домах. Комментируя этот факт, в региональной организации «ЖКХ Контроль» утверждают: помещения площадью до 40 кв. м с большой вероятностью – часть общедомового имущества. И предлагают обратить внимание на прогнозные планы приватизации. Судя по ним, механизм отчуждения привлекательных нежилых помещений через аренду действует безотказно. Получив подвал или цокольный этаж здания в собственность, чиновники могут выставлять его на торги. Объясняется это исключительно общественным благом. Но так ли это на самом деле?
– Каждый год управление имуществом отчитывается за 50-70 млн. руб. в год, – отмечает председатель областной организации «ЖКХ-Контроль» Альберт Русанен. – Стоимость только одного многоквартирного дома – сотни миллионов рублей, а их в городе тысячи! Чиновники постоянно жалуются, что муниципальная собственность пустует. Наверняка, будь она нашей, использовалась бы более эффективно.
Частный случай
Ошибки надо исправлять. Указ председателя правительства Дмитрия Медведева от 26 января 2016 г., утвердивший стратегию развития ЖКХ страны до 2020 г., содержит четкое требование к муниципальным образованиям: разработать меры по выявлению фактов отчуждения общедомового имущества и предпринимать действия по его возврату.
Дозреют ли до такого понимания местные чиновники? Признаков этого во Владимире пока не наблюдается, и у жильцов остается один путь – обращаться в суд. Однако местная Фемида пока не на их стороне. Отстоять свою общедомовую собственность, причем в Верховном суде, удалось лишь жителям дома 4/6 на улице Большой Московской. Но эта победа нетипична. Людям просто повезло: в соседях у них оказались два известных музыканта – отец и сын Маркины. Эдуард Митрофанович – почетный гражданин Владимира, Артем Эдуардович – депутат горсовета.
В течение многих лет собственники жилья содержали этот дом – памятник архитектуры регионального значения на средства, получаемые от сдачи в аренду подвала. И вдруг Маркин-младший случайно узнал, что в августе 2014 г. муниципалитет зарегистрировал право на подвальные помещения, которые жители считали своей собственностью, и выставил их на торги. Как выяснилось, регистрационная палата зарегистрировала его в муниципальную собственность на том основании, что город владеет первым этажом, а значит, у него должна быть и доля в подвале. Это решение депутат оценил как чистейшую экспроприацию и потребовал его отменить.
Андрей Пинчуков, эксперт Национального центра «ЖКХ Контроль»:
– В Костроме после пикета против планируемой муниципалитетом продажи двух колясочных была создана общественная комиссия по фактам незаконного отчуждения общедомового имущества. Ее участники возвратили в собственность жителей около 100 помещений. Если вначале проблема решалась в суде по инициативе собственников, то теперь уже сама администрация ищет в своем реестре такие дома и подает иски. Чтобы погасить в Росреестре запись о праве муниципальной собственности, не требуется судебно-строительной экспертизы, и решение принимается в течение одного судебного заседания. Решается вопрос о добровольной передаче администрацией общедомового имущества собственникам. Принято решение Костромской думы о внесудебном возврате 43 помещений. Похожая тенденция наметилась и закрепляется в ряде других городов. Ведь если копнуть глубже, то содержание таких помещений муниципалитетом фактически является нецелевым расходованием средств. Эволюция в сознании муниципальных чиновников происходит, но ее нужно ускорять. В условиях, когда ссылки на закон, нормативные акты правительства, министерств, судебную практику других регионов не действуют, должна быть активнее общественность.
Светлана Биткина,
г.Владимир
